一、物业服务合同的性质
物业服务合同在我国合同法中没有明文规定，对其性质的界定众说纷纭。一种情况是将物业服务合同等同于保管合同；另一种情况是将物业服务合同理解为委托合同，目前持这种观点的较多。
在发生盗窃案件时，业主一方常常将物业服务合同理解为保管合同。但物业服务合同中，业主财物一直在业主的控制下，业主对其负有主要的防盗安全责任。另外，保管合同往往按被保管财物的价值收费，而物业公司不可能按业主的财产收取物业费，且收取的物业费用中大多用于其他用途。因此，物业公司不可能像保管合同的保管义务人一样对丢失物品承担全部赔偿责任。而将物业服务合同理解为委托合同的理由是，业主委员会是将小区委托给物业公司管理的。但实际上两者并不是委托关系，物业在公司进行管理时是独立工作的，在具体事务上并不受业主委员会的制约，而且独立地对自己在物业管理中的行为承担相应的权利与义务，这与委托合同显然不同。因此，物业服务合同有其特殊性，不能完全按照其他合同如保管合同对保管人的归责原则来要求物业公司承担责任。
二、物业公司的责任范围
现实生活中，随着业主维权意识的加强，部分业主无法区别物业公司的权限与职责，认为只要是发生在小区内的损害，物业公司就要承担责任，大到人身伤亡、财产损失，小到水管渗漏、放养宠物、噪音扰民等等，都成为业主索赔或拒交物业费的理由。
笔者认为，物业服务合同仍属于合同法范畴，要适用合同法的规定，因此，物业公司除了法定责任外，仍应以合同约定义务为承担责任的主要依据。物业公司的法定义务源于国务院《物业管理条例》，物业公司对于小区内发生的治安案件、安全事故应进行制止、采取应急措施、及时报告和协助处理；约定义务则由物业服务合同进行具体约定。如果物业公司未违反法定义务和约定义务，物业公司则不承担责任。
三、举证责任的分配
“谁主张谁举证”，这是民事诉讼的一般原则。除此以外，民事诉讼证据规则还规定了几种举证责任倒置的情形，而物业纠纷没有被列入举证责任倒置的情形。物业纠纷是否应当适用举证责任倒置，是一个存在争议的问题。一种观点认为，举证责任倒置是一种特殊的举证责任形式，应以有明确规定为适用条件，否则只能适用一般原则。另一种观点认为，此类纠纷中业主的举证能力受限，应适用举证责任倒置。
笔者认为，如何适用应当具体分析，业主主张物业公司的积极行为构成违约应承担责任时，应由业主承担举证责任；而业主主张物业公司的消极行为构成违约时，因业主对于物业公司没有全面履行合同进行举证是非常困难的，此时应适用举证责任倒置，由物业公司举证证明其已全面履行义务。
四、赔偿标准
不少业主认为，既然交了物管费，物业公司对于业主的损失应全额赔偿。笔者认为，物业公司的物业服务行为是一种履行合同的行为，追究其违约责任也应按照合同约定进行追究。按照合同法的规定，不履行或者履行合同义务不符合约定给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失。因此，物业公司赔偿损失的范围只是在其未履行合同所导致损失的范围内进行赔偿，要具体考察物业公司的违约行为与损害结果之间因果关系的大小，并要考虑权利义务对等原则，合理地确定赔偿数额。
（作者单位：江苏省南京市中级人民法院）
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