三个月前，许某与刘某签订了一份房屋买卖合同，约定许某以60万元价款购买刘某的房屋一套。当许某付清房款后，才从他人处得知刘某因借款30万元，早在半年前就已经为该房屋办理他项权证，将房屋抵押给了李某。而刘某在收取了许某的房款后，并没有还清李某的借款。不久后，许某担心的事情发生了:李某以抵押在先，且许某与刘某的房屋买卖影响了刘某权利的实现为由，诉至法院，要求确认许某与刘某的房屋买卖合同无效。许某感觉很冤枉:自己并不知道该房屋已被抵押，难道疏忽大意购买了已抵押的房屋，就不可能得到房屋所有权吗?
实际上，虽然许某与刘某的房屋买卖合同无效，但并非无法获得权利救济。
根据物权法第一百九十一条第二款规定:“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。”即如果抵押人的出卖行为会损害抵押权人的利益，法律原则上不允许抵押人未经抵押权人同意转让抵押财产，转让行为也会因为违反强制性法律规定而无效。因而本案中，尽管当时许某并不知道该房屋已经抵押，签订房屋买卖合同的过错不在许某，但由于确实存在抵押人刘某没有告知抵押权人李某的情形，更不用说取得李某同意，因此该房屋买卖合同原则上是无效的。
但是，就这种情形导致的房屋买卖合同无效，是可以通过相应途径补救的。一方面，物权法第一百九十一条第二款中有一个但书规定，即“但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。另一方面，《最高人民法院<关于适用中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十七条第一款规定:“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”由此可以看出，如果受让人清偿了债务，抵押权人的利益并未受损，那么抵押权人不能以未经抵押权人同意为由主张合同无效。因此，本案中，只要许某愿意代替刘某向李某清偿全部的剩余借款本息，就可以使李某的抵押权归于消灭，该房屋买卖合同也就有效了。当然许某也由此获得就30万元债务向刘某追偿的权利。
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