虽然房产新政已经初见成效，但消费者对房产价格走势仍如雾里看花，忽涨忽跌的房价使房屋买卖纠纷大为增加。
浙江省宁波市市民袁某因房屋被拆迁，获得拆迁安置房两套。2009年4月袁某与陈某签订《房屋转让协议》，将其中的一套建筑面积为136.36平方米的房屋以63万元的价格转让给陈某。因转让的房屋所有权证和国有土地使用权证尚在办理之中，为此双方约定:陈某付定金12.6万元，在袁某取得上述证件后3天内，双方另行委托中介公司签订《存量房屋买卖合同》，签约时，陈某询问袁某卖房是否征求了妻子意见，袁某称其妻表示同意;双方并就违约责任作了约定。
后袁某取得了登记在其个人名下的土地使用权证和房屋所有权证，但袁某此时却以妻子郑某不同意为由不愿继续履行合同。
2009年12月19日，陈某向宁波市鄞州区法院提起诉讼，要求继续履行合同及支付违约金等。在诉讼期间，袁某将土地使用权证和房屋所有权证变更为与其妻子郑某各50%的份额共有。
鄞州区法院审理认为，该《房屋转让协议》合法有效，双方当事人均应按约履行。对于袁某所称涉案房屋属其夫妻共有，其妻郑某在该协议上未签字，故该协议无效，法院认为，签约时，袁某夫妻关系正常，原告陈某有理由相信袁某有权处分该房产，因此，郑某未签字并不影响协议效力。故一审判决，双方继续履行房屋转让协议，被告袁某、第三人郑某协助原告陈某办理房屋过户手续，并赔偿陈某经济损失1万元。
袁某与郑某不服提起上诉，宁波市中级法院作出终审判决:驳回上诉，维持原判。
法律规定夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。那么，本案中丈夫能否以自己卖房时妻子不知情为由要求认定房屋买卖协议无效呢?
本案法官指出:在夫妻关系存续期间，没有对财产进行分割的情况下，部分共有权人擅自处分共有财产的，一般认定无效。例外的情况是，第三人有理由相信夫妻一方对财产的处分是双方共同意思表示的，应优先保护善意第三人的利益。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》第十七条第二款规定:“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”该条司法解释的精神也符合合同法关于“表见代理”制度的规定，合同法第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案签订合同时，袁某表示其妻知道，可以推定出袁某卖房的行为其妻是清楚的，因此，陈某属于善意第三人。物权法也规定了不动产的“善意取得”制度，善意第三人只要符合善意的条件并且房屋已经转移登记，就取得了该房屋的所有权。
但是，当房屋还没有经过转移登记，双方在协议中约定了违约金条款，是否就意味着毁约方愿意承担违约责任，赔偿对方一定的违约金，就可以不再继续履行协议了呢?并非这样。我国合同法第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”据此，非违约方提出继续履行合同要求的，违约方在支付违约金之后，仍然应当继续履行合同。
在善意第三人尚未取得房屋所有权的情况下，通过司法公权力保证协议继续履行，而不是让卖方在权衡房屋涨价数额大于违约赔偿的情况下肆意毁约，更有利于保护不动产的交易安全。
笔者认为，为避免上述情形出现，法律应当对不动产实际权利人课以及时登记的义务，包括初始登记与变更登记等。因为实际权利人对自己的物权有进行保护的义务，其完全有能力也有条件及时进行产权登记，以使实际的物权归属与登记的状态相统一。即使有时间上的误差或者他人已经申请登记，其也可以通过预告登记或者异议登记等方式进行补救。在未经变更登记之前，法律应当规定其他人可推定实际所有权人或者实际共有权人同意登记所有权人代为行使处分权，确认登记人订立的物权合同有效，以防止“登记权利人卖房，实际共有权人看涨毁约”的情形。
(作者单位:浙江省宁波市鄞州区人民法院)
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