房地产转让合同为要式合同，应当以书面形式予以明确、固定。房产买卖双方如未签订书面合同、未履行相关权利义务，法院应认定买卖合同不成立；卖方占有买方的房产构成侵权，应承担相应的侵权后果。
案情
李学忠在睢县城关镇康乐路219号有一处房产，该房屋所有权证证号为：睢县房权证（00）字第002072号。2005年底，李学忠欲将该房产转让，通过中间人介绍，刘勤涛、孙敬夫妇看过该房院后欲购买，由介绍人从李学忠处要走该房院钥匙交给了刘勤涛。2006年2月，刘勤涛在双方未签订房屋买卖书面协议、未给付李学忠任何款项的情况下，擅自将该房产的东、西偏房扒掉，重新在院南边建三间平房、一间门楼，并将该房产的主房进行部分翻新，并于2006年5月在未告知李学忠的情况下搬进该房产的房屋内居住。李学忠得知后多次找刘勤涛协商解决此事，刘勤涛找介绍人调解一直未果。
李学忠诉到河南省睢县人民法院，要求刘勤涛、孙敬夫妇搬出并归还上述房产，并归还房屋内的相关物品。
裁判
睢县人民法院认为，房地产转让合同为要式合同，转让过程中出让方和受让方的权利义务关系多而复杂，应当以书面形式予以明确、固定，以便权利的行使和义务的履行。本案原、被告双方未依法签订房地产转让书面合同，应依法认定双方买卖合同并未成立。对二被告所主张的原告是基于已成立的合同而将房院交付、本案应定性为房屋买卖合同纠纷的观点因其证据不足，不予采信。在买卖合同尚未成立且未支付房地产价款的情况下，二被告占居原告房院的行为已构成对原告财产权的侵犯，原告要求二被告返还房院和其他财物的诉讼请求，应予支持。庭审过程中原告请求撤回要求二被告赔偿从2006年元月至房地产交付之日损失的诉讼请求，是对自己权利的处分，符合相关法律规定，予以认可。二被告针对改建、翻新涉案房屋所支出的费用没有提出反诉，不予合并审理。据此判决：一、被告刘勤涛、孙敬于判决生效之日起30日内从现居住位于康乐路219号房产的房院内搬出，并将位于康乐路219号的房院返还给原告李学忠；二、被告刘勤涛、孙敬于判决生效之日起30日内返还给原告李学忠春兰牌柜式空调一台、长虹牌分体式空调一台、上菱牌冰箱一台、吊扇一个、浴盆一个、家用小抽水泵一台、多用煤火炉一个。
一审宣判后，被告不服，提起上诉。
河南省商丘市中级人民法院二审审理认为，被上诉人李学忠对涉案房产持有房地产行政管理部门为其颁发的权属证明，其对该房产享有合法物权，其他任何单位和个人不得侵害其物权，否则要承担相应的法律责任。房地产转让合同系不动产权属的转让且一般标的较大，为要式合同，因此应采用书面形式订立。本案中上诉人刘勤涛、孙敬与被上诉人李学忠并未签订房地产转让合同，且刘勤涛、孙敬也一直未支付给李学忠转让价款，其主张双方成立房地产转让关系证据不足，因此刘勤涛、孙敬在李学忠拥有合法物权的睢县康乐路219号房产中居住没有合法依据。
2011年4月18日，商丘中院遂终审判决：驳回上诉，维持原判。
评析
关于本案的案由在审理中有两种观点：一种观点认为应定为侵权即物权保护纠纷；另一种观点认为构成房屋买卖合同纠纷。两审法院判决均采纳了第一种观点，理由如下：
首先，从举证责任方面，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案原告李学忠对涉案房产持有房地产行政管理部门为其颁发的权属证书，证明其对涉案争议房产享有合法物权。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；……对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。”本案被告主张双方买卖合同已经成立，且介绍人李新义是原告的代理人，但其既提交不出充分的证据证明李新义是原告的代理人，具有出卖房屋的代理权，也没有提交充分有力的证据证明原、被告之间是如何协商及协议的详细条款和内容。因此，被告对其主张应负举证不能的法律后果，本案原、被告双方的买卖合同并未成立，对二被告所主张的原告是基于已成立的合同而将房院交付、本案应定性为房屋买卖合同纠纷的观点，应不予采信。
其次，从订立合同形式方面来说，根据《中华人民共和国合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。”《中华人民共和国房地产管理法》第四十条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”依据上述法律、行政规定，房地产转让合同系不动产权属的转让且一般标的较大，为要式合同，转让过程中出让方和受让方的权利义务关系多而复杂，应当以书面形式予以明确、固定，以便权利的行使和义务的履行。本案原、被告双方没有签订书面的房屋买卖合同，二被告也没有给付房屋价款，其房屋买卖转让关系根本没有成立，二被告在房屋买卖合同尚未成立且未支付房地产价款的情况下，占居原告李学忠房院的行为已构成对李学忠财产权的侵犯。故本案应定性为侵权即物权保护纠纷，对原告李学忠要求二被告刘勤涛、孙敬返还房院和其他财物的诉讼请求应予以支持。
本案案号：（2010）睢民初字第237号；（2010）商民终字第1292号
案例编写人：河南省睢县人民法院 梁锦学 陈洁
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