王新峰

　　2010年8月，荣达昌房地产开发公司(以下简称荣达昌公司)开发某小区一期工程落成。荣达昌公司以4.8万元的价格，将小区靠近公路的18号楼顶层租给某通讯公司设置广告牌。18号楼住户认为，通讯公司擅自设置广告牌的行为损害了住户们的合法权益，要求通讯公司拆除广告装置或赔偿损失。通讯公司随即向荣达昌公司求助，荣达昌公司介入后，称房顶虽在顶层上却不与其他层结界，因此可以支付8000元补偿顶层居民损失，对其他住户希望对租金予以平分的要求不予理睬。

　　本案涉及建筑物区分所有权问题。建筑物区分所有权分为建筑物专有所有权和共有所有权。根据我国物权法及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，共有部分包括楼道、上下水设施、基础、梁、柱、墙、楼梯、电梯、水泵、暖气、电照、垃圾道等，这些共有部分，有的是全体共有，有的是部分共有。划分标准以是否相邻，区分为双方共有和多方共有，如相邻墙、楼板，为双方共有，以全体或三个以上所有人使用为全部共有和部分共有。共有的共用部分还可以分为法定共有和约定共有。法定共有是性质上属于区分所有人共同使用的部分和属于维持建筑物本身牢靠安全与完整的部分，前者如门、廊、电梯等，后者如地基、楼顶、梁柱等。本案产生争议的房顶虽在楼房最上层而不与其他层结界，但楼顶对整个建筑物的构成、外观等具有决定性作用，并且对顶层及以下所有人均有裨益，因此，也属于共有部分。该楼顶在房屋预售后，已经由购买房屋的18号楼居民所有，通讯公司在楼顶设置广告牌，必须经全体区分所有权人同意，并将租金作为共有部分的营利性收入交付给全体区分所有权人。荣达昌公司私自与通讯公司签订楼顶租用合同，侵犯了18号楼住户的共有权，对所得收益应当予以返还并赔偿损失。

　　(作者单位:新疆昌吉州阜康市人民检察院)

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